Immobilier

10 erreurs fatales de l’investisseur immobilier débutant (avec des astuces)

Erreur investisseur immobilier débutant

Se lancer dans l’immobilier quand on est débutant peut s’avérer à la fois intimidant, mais aussi effrayant. C’est normal. Les sommes d’argent avoisinent les milliers d’euros, acquérir un appartement n’est pas chose simple et pas sans risque non plus. Je me souviens très bien du 1er bien que j’ai acheté. J’ai fait près de 30 visites, ne savais pas quoi regarder spécifiquement et cherchais juste un logement qui « semblait bien ». Je n’avais pas les connaissances de maintenant et si ça avait été le cas, je n’aurais pas acheté celui que j’ai finalement choisi.
A quoi faut-il faire attention me diriez-vous ?
Choisir un premier bien immobilier requiert des compétences, des mises en garde et c’est pour cela que j’ai choisi d’écrire cet article. Après avoir parlé à plusieurs investisseurs et grâce également à ma propre expérience, certaines erreurs sont communes et peuvent vous épargner des années de galère et vous éviter de précieux soucis. Je vais vous aider à faire le bon choix et à appréhender cette recherche de la meilleure manière possible. Attachez vos ceintures et suivez le guide ! 🙂

1) Ne pas connaître son profil d’investisseur

Avant toute chose, il est important d’établir son profil d’investisseur. J’en reparlerai dans un autre article sur le sujet, mais l’immobilier est tellement vaste qu’il faut identifier son objectif d’investissement afin de choisir le meilleur bien correspondant. Afin de définir vos objectifs, il faut se poser de bonnes questions : êtes-vous plus sécuritaire ou aimez-vous prendre des risques ? Combien épargnez-vous par mois et combien êtes-vous prêt à mettre dans un achat immobilier ? Pour quelles raisons souhaitez-vous acheter ? Est-ce pour se créer un complément de revenus ? Préparer sa retraite ? Il est important de se poser les bonnes questions et bien définir son projet immobilier selon ses objectifs et son appétence au risque.

2) Etre seul et pas informé

Un point essentiel avant de visiter un bien est de bien s’informer au préalable. S’informer de quoi vous me direz ?

• De la localisation du bien

Est-ce proche des commodités/transports/écoles/universités ? Quartier chic ? Quartier défavorisé ?

• Du prix du marché

Acheter en dessous du prix du marché contient plusieurs avantages : augmenter la rentabilité, diminuer la mensualité du crédit ou pouvoir bénéficier d’une plus grande plus-value le jour de la revente.

• Des informations relatives à la vente

Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Le bien a-t-il déjà subi des baisses de prix ? (pour la réponse à ces 2 premières questions rendez-vous sur https://www.castorus.com/ 😉 ). Le propriétaire est-il pressé de vendre ? Ici forcément la réponse à cette question va orienter le pouvoir de négociation. Si le client est en instance de divorce et que ça se passe mal, il y aura plus de chance qu’il soit ouvert à la négo plutôt que quelqu’un qui souhaite vendre, mais n’est pas pressé. Il y a-t-il d’autres acheteurs intéressés par le bien ? Si vous êtes le seul, vous aurez plus de pouvoir que si vous êtes 30 à le vouloir. Demandez directement à l’agent immobilier pour la réponse à ces interrogations 🙂

• Les questions relatives à la banque

Combien puis-je emprunter ? Sur combien de temps ? Quel est l’effort d’épargne que je suis prêt à mettre chaque mois ? Autant de questions qu’il faut se poser lors de l’établissement de son profil d’investisseur et avant de commencer la recherche d’un bien.

L’information est clé en négociation. Plus vous aurez réussi à obtenir de renseignements, plus vous aurez du pouvoir lors de la négo. Vous vous assurerez également que vous avez fait le bon choix en terme de bien 😉

Un autre point important aussi à ne pas négliger : ne visitez pas seul ! Faire la visite à 2 ou à plusieurs permet d’avoir différents points de vue sur le bien visité. Il est fort probable que l’un de vous ait vu quelque chose que les autres n’ont pas vu. L’un peut être pris d’un coup de cœur et oublier le côté raisonnable de votre projet d’investissement, car il voit seulement la beauté de l’appart. Cependant, il n’a pas vu la trace d’humidité au plafond qui peut vous couter très cher… Ensemble on est toujours plus fort et l’on peut avoir différentes perspectives sur un bien, différentes manières de l’agencer.

3) Attention au coup de foudre !

Comme je l’ai dit plus haut, prenez du recul lors des visites et ne placez pas les émotions avant la raison. Je vais vous raconter l’histoire d’une personne que je connais et qui illustrera mon propos.

Une petite histoire

Un ami à moi habitait au 5e étage dans un immeuble qui en compte 6. Il adorait son appart mais problème : l’isolation avec le dernier étage était mauvaise et il entendait les personnes du dessus marcher, courir (il y avait des enfants). Un cauchemar pour lui. Quand il voulait faire la grasse matinée le matin, pas de chance, les enfants au 6ème étage étaient réveillés et couraient dans tout l’appart. Conséquence : il ne pouvait plus dormir.

Cet ami a alors décidé de changer de logement et d’en acheter un avec une condition sine qua non : habiter au dernier étage. Il voulait être tranquille et ne plus avoir ce type de problème. Il a visité plusieurs apparts et a eu un véritable coup de cœur pour l’un d’entre eux. Seul problème : ce n’était pas un dernier étage. Il s’est dit : ce n’est pas grave, je ne peux pas laisser passer ce splendide appart et j’en prends la responsabilité. Le cœur l’emporta avant la raison. Il l’acheta et devinez quoi ? 1 mois plus tard, il décida de le revendre ! Et oui, bien que l’appartement était magnifique, là aussi il y avait des problèmes au niveau phonique et il ne pouvait plus le garder.

Ce qu’il faut retenir de l’expérience

Ne vous ruez pas sur le premier bien qui vient car vous avez flashé dessus. Enumérez avant la visite vos priorités, vos critères de recherche et voyez ce qui peut être négociable. Ce qui peut l’être, faites-en sorte de l’avoir, mais ça restera un plus. Ce qui ne l’est pas, refusez tout bien qui ne respecte pas votre condition. Si vous trouvez un appart qui est bien et pour lequel vous avez un coup de foudre : Jackpot mais sinon faites attention au coup de cœur encore plus s’il s’agit d’un investissement à but locatif.

4) Acheter un bien au mauvais prix

Une des questions auxquels il est important de penser au départ : quel est le prix par m2 du secteur ? Il existe plusieurs sites internet pour avoir cette réponse, mais le plus réputé et le plus sûr est le suivant : https://www.meilleursagents.com/. Vous indiquez l’adresse et il vous donnera une fourchette d’estimation de la valeur de votre bien, basé sur ce qui s’est vendu dans le secteur et à quel prix.

L’idée est bien sûr de ne pas acheter ce bien à un prix supérieur à celui du marché. Le problème ici c’est que certains propriétaires prennent parti et profitent de monter les prix des logements pour effectuer une belle plus-value. Ça peut être le cas par exemple d’un appartement que vous achetez tout rénové. On ne va pas se voiler la face, bien sûr qu’il sera plus cher qu’un appartement où il y a tout à refaire, c’est évident.

Cependant, achetez-le à sa bonne valeur. Faites des recherches sur internet et appelez la mairie pour vous renseigner également. Si vous estimez qu’il y a un décalage entre le prix affiché et le prix du marché, négociez en listant tous les arguments allant en votre faveur.

5) Ne pas penser à la fiscalité

Soyons honnêtes : la fiscalité est la bête noire de tout investisseur. Peu de gens peuvent se vanter de maitriser parfaitement ce domaine et si vous y arrivez, alors vous aurez un avantage clair sur les autres. Ici, plusieurs questions sont à prendre en compte : faut-il louer mon logement en location nue ou en meublé ? Quelle fiscalité choisir pour les 2 scénarios ? Dois-je investir en nom propre ou à travers une société ? Micro-foncier ou au réel ? LMNP ou SCI ?


Toutes ces questions sont importantes et doivent être posées avant de vous lancer dans votre démarche d’investissement. Si la plupart des personnes ne se posent pas la question et investissent en location nue, le meublé propose plusieurs avantages et notamment d’un point de vue fiscal. Une erreur dans le choix de la fiscalité pourra vous coûter très cher et rendre un placement qui à la base se voulait très rentable en véritable cauchemar.

6) Ne pas préparer sa visite ni ses questions

Vous avez à présent repéré un bien ? Parfait, il est temps de passer à la préparation de votre visite. Faites une liste de toutes les questions que vous devez poser à l’agent immobilier et des éléments que vous devez vérifier. Il y a-t-il une place de parking ? Les murs sont-ils à refaire ? Le sol est-il en bon état ? De nombreux paramètres sont à vérifier pendant la visite.
N’oubliez pas également de prendre un cahier et un stylo afin de noter tous les détails ou pour prendre des côtes. Vous allez visiter plusieurs appartements et il faut donc que vous puissiez vous rappeler de ceux que vous visitez.
Préparez en parallèle un mètre ou encore mieux un télémètre laser pour prendre certaines mesures si vous avez besoin de penser à des travaux ou pour vos éventuels meubles.

Si vous en avez un, vous pouvez également prendre un détecteur d’humidité surtout pour le sous-sol ou les caves pour détecter d’éventuelles traces.

7) Ne regarder que l’appartement et pas la copropriété

Bon, vous avez fait vos recherches, avez répondu aux questions précédentes, maintenant passons à la partie visite. Quand vous visitez un bien, l’erreur principale des débutants consiste à se focaliser sur l’appartement et à ne pas regarder en détail la copropriété. Quelle erreur ! La rentabilité d’un bien passe également par la copropriété. Imaginez, vous trouvez un super appartement, très rentable, et vous vous dites c’est celui-là ! Vous l’achetez. Seul soucis, vous foncez tête baissée sans regarder l’état de l’immeuble, de la copropriété. 3 ans plus tard, mince ! Des travaux pour refaire la toiture sont votés et vous ne l’aviez pas calculé dans votre calcul de renta. Pire. 2 ans après, la façade doit être refaite et là aussi vous devez y mettre de votre poche et vous n’aviez pas anticipé ces flux sortants d’argent. Conséquence : votre rentabilité devient moins intéressante…

Quand vous visitez un bien, prenez le temps de bien regarder l’état de l’appartement, mais aussi de la copro. La toiture doit-elle être refaite ? Sous combien de temps ? La cage d’escalier est-elle en bon état ? Les caves (s’il y en a) sont-elles saines ? Les autres copropriétaires sont-ils à jour dans le paiement de leurs charges ? La copro a-t-elle voté pour des travaux lors de la dernière assemblée générale ? Voyez le tout comme un ensemble appart plus copro, pas seulement l’appart que vous souhaitez acheter 🙂

8) Faire impasse sur les travaux

Ne négligez pas les travaux dans vos achats immobiliers et acceptez-les. Ils font partie intégrante de l’investissement immobilier. Si vous ne les faites pas au préalable, il risque de vous couter plus cher par la suite. Je sais qu’au début on souhaite gagner du temps et de l’argent et on se dit : les travaux ce sera pour plus tard. Or, il est préférable de les faire dès le début plutôt que d’attendre. Des fuites peuvent provoquer des dégâts beaucoup plus importants dans le futur et un appartement non rafraichi pourrait vous augmenter vos vacances locatives !


Autre point : mettez en concurrence les entrepreneurs surtout quand il s’agit de gros travaux. Mon conseil pour votre 1er achat serait de choisir un bien sans trop de travaux au départ, juste à rafraichir. Une astuce : souvent le prix des travaux est réduit si vous faites appel à différents professionnels. A savoir, une entreprise pour la plomberie, une pour l’électricité, une pour les peintures… Si vous prenez une seule entreprise pour tout faire, parfois ça devient plus onéreux.

9) Ne pas mettre en concurrence les banques

Une fois que vous avez choisi un bien et que votre offre a été acceptée, il est temps de passer par la case banquier. Vous aurez le choix entre 2 options pour la partie financement : soit, passer par la banque en direct et essayer d’avoir le meilleur taux possible, soit vous passez par un courtier. Là aussi, tout comme pour les travaux, il est indispensable de ne pas tout miser sur une banque, mais d’envoyer son dossier à plusieurs banques. Même s’il s’agit de votre banque qui vous a suivi depuis tout petit. Si celle-ci vous refuse le prêt, vous perdrez du temps, du stress et peut-être la vente.

Aussi, les conditions d’accès à un emprunt immobilier et les taux diffèrent selon les banques. Vous pouvez avoir une excellente offre avec une banque, mais avoir une bien meilleure avec une autre. Tout se négocie et pas seulement le taux. Les assurances, les pénalités de remboursement anticipé aussi 🙂

10) Accepter le premier locataire qui vient

Une fois que vous avez signé l’acte authentique de vente, l’appartement est à vous et félicitations !! C’est le début d’une grande histoire d’amour entre vous et cet appart. Il va falloir à présent commencer les visites. Analysez bien chaque profil de locataire et ne prenez pas le premier venu. Il s’agit de votre bien, de votre rentabilité et écoutez votre raison et pas vos émotions !!
Parfois vous allez avoir des personnes dans la détresse et pour lesquelles votre cœur va vous dire de le prendre pour l’aider, mais attention la raison doit passer d’abord ! A-t-il les moyens de financer ce bien ? A-t-il une caution ? Ne faites pas du social. Ce problème m’est arrivé où j’ai choisi un locataire, car il était dans le besoin, mais pouvais subvenir à ses besoins. Cependant, il ne m’a pas payé pendant un an…
Il s’agit de votre argent, c’est VOUS qui allez payer le crédit chaque mois et il faut que vous limitiez au maximum le risque d’impayé même si, je sais, on n’est jamais sûr à 100% qu’un locataire nous paiera en temps et en heure. Assurez-vous que le dossier soit solide et, encore mieux, que la personne travaille.

Vous connaissez maintenant les erreurs à ne pas commettre quand vous débutez dans l’immobilier. Il est important de bien prendre son temps, de bien se former, car il s’agit d’un investissement sur le long terme et qui peut vous rapporter gros s’il est bien exploité. N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous si vous avez des commentaires/suggestions et j’espère que vous avez aimé lire mon article 🙂

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