Les différents types d'investissement immobiliers
Immobilier

Les différents types d’investissements immobiliers (pour vous aider à choisir)

L’investissement immobilier en France a toujours été très dynamique et les opportunités pour y investir nombreuses. Après des mois de réflexion, vous avez enfin réussir à vaincre vos appréhensions et vous décidez de vous lancez, bravo ! Maintenant, la question que vous vous posez j’imagine, c’est quel type d’investissement immobilier devriez-vous privilégier. Chacun a ses avantages, ses inconvénients et bien entendu votre choix doit être guidé également par votre stratégie d’investisseur.

Dans cet article, mon objectif est de vous aider à faire votre choix en vous présentant les différents types de placements qui existe. A la fin de cet article, vous devez être en mesure de comprendre les différentes opportunités sur le marché, et pourquoi vous privilégierez tel type de placement en fonction de vos objectifs. C’est parti !

1) La résidence principale

L’achat de sa résidence principale constitue pour beaucoup l’investissement le plus important. En effet, au lieu de payer des loyers à un propriétaire (qui est de l’argent perdu car vous ne toucherez rien en retour), le mieux est de devenir propriétaire de sa propre maison. Il comporte plusieurs avantages et inconvénients.

Les plus

Vous serez chez vous et vous pourrez faire ce que vous souhaitez (en maison surtout. En appart dans certains cas vous devrez avoir l’accord de la copropriété). Si vous souhaitez par exemple repeindre un mur ou en abattre un, vous pourrez. Vous n’aurez plus besoin de demander l’accord du propriétaire puisque c’est vous !

Autre avantage : l’argent que vous remboursez chaque mois à la banque vous permettra de vous constituer un patrimoine personnel. Après avoir remboursé votre prêt, la valeur de votre logement principal ira directement dans votre patrimoine. Vous n’aurez plus besoin de rembourser la banque. Le plus souvent cette étape arrive à la retraite et ceci vous permet ainsi d’avoir votre chez vous avec de l’argent en plus par mois que vous n’avez plus besoin de débourser à la banque.

Vous pouvez voir aussi cet achat comme un moyen de constituer du capital grâce à l’argent de la banque en vue d’un projet dans un certain nombre d’année. Si votre objectif c’est de vous constituer du capital afin de payer les frais de scolarité de vos enfants dans une dizaine d’année, alors vous pouvez acheter votre résidence principale, la revendre par la suite avec une plus-value. Certaines personnes choisiront d’investir dans le locatif pour atteindre un objectif de constitution du capital mais d’autres le feront également via la résidence principale. A vous de voir pour combien de temps vous souhaitez garder votre résidence principale.

Les moins 

Pour acheter votre logement principal, pour la majorité d’entre vous vous devrez avoir recours à un prêt bancaire. La banque vous demandera un apport qui pourra atteindre 5-10% selon les institutions. Différents critères rentrent en compte pour connaître le montant de l’apport que la banque vous demandera. Ceci dépendra de la politique de la banque en terme de prêt immobilier, de votre profil ou encore de l’environnement économique. En période de crise, les banques seront plus sélectives et le montant de l’apport demandé plus élevé qu’en période de forte croissance.

Assurez-vous de bien étudier votre projet d’un point de vue financier au préalable car le montant que vous allez empruntez va directement avoir un impact sur votre taux d’endettement. En ce qui concerne la majorité des banques, celui-ci ne pourra dépasser 33% mais ceci dépend de votre situation personnelle et professionnelle.

Pour qui?

Toute personne qui souhaite être propriétaire de sa résidence principale avec les avantages que ça contient.

2) L’immobilier en tant qu’investissement locatif

La plupart des personnes se lancent dans l’investissement locatif après avoir acheté leur résidence principale, tandis que d’autres préfèrent être locataire faire du locatif à côté. Ceci dépend de vous et de votre objectif à moyen et long terme.

Location nue ou meublé : à vous de choisir selon votre stratégie d’investissement et aussi fiscale. L’idée c’est de se constituer un patrimoine afin d’obtenir un capital pour un projet ou un complément de revenu pour la retraite. La rentabilité dépend beaucoup de votre emplacement et surtout de la ville dans laquelle vous investissez. A Paris la rentabilité sera faible (de l’ordre de 2-3%) mais se louera très facilement. A l’inverse, dans des villes dites moyennes, la rentabilité peut être proche de 6-7% voire plus. Cependant, vous risquez par endroit d’être plus sensible à la vacance locative. A vous de voir.

Les plus

Le plus gros avantage dans l’investissement locatif c’est que le locataire vous paie votre crédit et vous n’avez donc rien à débourser ! Vous vous constituez un capital grâce à l’argent de la banque et des locataires.

Sur certaines opérations, l’investissement peut générer un cash-flow positif c’est-à-dire que le montant des loyers collectés dépasse le montant des charges (échéance de la banque, taxe foncière…). C’est bien entendu ce que chaque investisseur immobilier recherche, à savoir un complément de revenus en plus, après déduction des charges.

Cet investissement est vu comme relativement sécurisé et est le plus populaire. Vous achetez un appartement, vous le mettez en location et vous percevez les revenus. Faites-en sorte de bien vous renseigner sur la localisation du bien et sur les éventuels travaux à réaliser afin de ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. Le type de logement le plus populaire en locatif c’est le studio. Le prix est assez abordable par rapport aux grands appartements, les travaux moindres et il est plus facile à être revendu. Le logement locatif permet une réelle constitution du patrimoine immobilier tout en ayant un effet de levier bancaire qui permet de se dégager de l’argent plus tard pour un projet ou un complément de revenus supplémentaire.

Les moins

Tout comme pour la résidence principale, un apport est nécessaire pour ce type de placement immobilier et dans certains cas les banques peuvent demander un apport plus élevé que celui de la résidence principale.

Parfois un effort d’épargne est nécessaire chaque mois pour couvrir les intérêts du prêt.

Les impayés et les vacances locatives peuvent être pour la plupart un frein pour se lancer dans du locatif. Je décrirai dans un futur article comment vous prévenir de ceux-ci et pourquoi ça ne doit pas être un obstacle pour investir.

Pour qui?

Pour tous ceux qui souhaite développer leur patrimoine, souhaitent un complément de revenus ou auront besoin d’un certain montant d’argent à moyen-long terme.

3) La location saisonnière

Ce placement est très similaire à la location en nue ou meublé énoncée avant. La seule chose qui change c’est que le locataire est temporaire et est chez vous pendant une période définie au préalable. Il s’agit pour la majorité de touristes ou de personnes en déplacement professionnel. Ce type de placement requiert une bonne organisation (car parfois il s’agit de plusieurs séjours d’une nuit ou 2), d’un sens du service clients irréprochable (vous êtes notés !) et de flexibilité (les voyageurs peuvent arriver tard !). Quoiqu’il en soit, il s’agit d’un très bon placement et super rentable !

Les plus

C’est un des placements qui génère le plus de cash-flow et une très forte rentabilité potentielle s’il est bien situé et répond aux attentes de votre clientèle.

Du fait qu’il s’agit d’un logement meublé, le logement saisonnier bénéficie de certains avantages fiscaux que nous développerons dans un prochain article 🙂

Les moins

Attention à la réglementation qui change assez régulièrement et à vous inscrire en mairie. Il faut se tenir à jour régulièrement des changements au niveau institutionnel.

Si vous décidez de le gérer par vous-même, il vous faudra une bonne organisation. Comme je l’ai dit, certains réservent pour une nuit ou 2 et il faudra alors vous rendre régulièrement dans le logement pour le nettoyer avant chaque passage, le préparer… Cependant, certains prestataires peuvent le faire pour vous comme une femme de ménage ou une conciergerie qui gérera l’ensemble pour vous.

Pour qui?

Pour quiconque souhaite privilégier le cash-flow immédiatement et qui cherche une diversification. Aussi, si vous privilégiez les touristes ou hommes d’affaires en tant que clients, alors ce placement est fait pour vous.

4) Le logement en colocation

Il s’agit là d’un placement qui peut être également très rentable! Il devient très populaire surtout dans les villes étudiantes. Vous découpez votre logement en plusieurs chambres et vous les louez à des personnes en majorité des étudiants ou des jeunes actifs. Si ce type d’investissement demande un peu plus de travail car la gestion des flux entrée et sortie est importante, il en reste néanmoins avantageux sur plusieurs aspects.

Les plus

Dans la plupart des cas, ce placement s’autofinance par lui-même puisque vos revenus sont décuplés par le nombre de chambres disponibles à la location. Votre rentabilité est donc plus importante.

Vous avez davantage de possibilité de dégager du cash-flow mensuel positif. Si votre logement est entièrement loué, alors dans la très grande majorité des cas vous gagnerez plus d’argent après déduction des charges. Si 1 chambre ou 2 n’est pas loué, le logement sera autosuffisant puisqu’il y a de fortes chances pour que les revenus générés des autres chambres qui sont louées suffisent à rembourser votre mensualité du crédit. Vous lissez donc le risque en terme financier.

Les moins

Bien entendu, ce type d’investissement demande plus de travail et d’organisation pour gérer les locations. Comme les étudiants représentent une grande majorité des chambres en colocation, il peut y avoir de la vacance locative en période de vacances universitaires. Si vous passez par une agence pour gérer le bien, les frais d’agence seront également plus important car le nombre de dossier en cours sera plus important que pour un seul locataire.

Attention ici à la réglementation qui change sans cesse dans certaines villes. La division d’appartements requiert quelques formalités administratives. De plus, certaines villes pratiquent un encadrement des loyers où vous ne pouvez pas dépasser un montant total de loyer.

Du fait de la multiplication des locataires dans votre bien, le logement peut se dégrader plus rapidement et des nuisances sonores peuvent être présentes.

Pour qui?

Si vous souhaitez investir dans une ville où la population est jeune et où les étudiants sont nombreux, cette solution peut être très avantageuse pour vous. A vous de voir après si vous pouvez gérer le turnover de l’appartement à vous tout seul ou si vous prenez une agence pour le faire.

5) Les parkings

Ce type d’investissement est assez spécifique et sera davantage recommandé aux investisseurs qui ont un petit budget ou aux débutants. C’est un placement qui offre de très bons rendements et pour lequel le propriétaire a plus de « pouvoir » en cas d’impayés puisque la loi est de votre côté. Il est très présent notamment dans les grandes villes et est un investissement très intéressant sur le long terme.

Les plus

Très peu d’entretien et très peu de formalités pour ce type d’investissement.

Les prix qui sont accessibles à tous et les parkings peuvent vous rapporter une très bonne rentabilité. Ce sont des placements très sécurisés et les valeurs locatives sont relativement inexistantes dans les grandes villes.

Les moins

Il faut s’assurer de la bonne situation géographique tout d’abord, et de bien choisir son parking au début. Certains vices cachés peuvent vous faire engranger certains travaux qui vont grignoter votre rentabilité.

Pour qui?

Ce sont des investissements pour tout le monde, principalement petits budgets, comme des étudiants, ou débutants. Cependant, certains investisseurs le choisiront pour se diversifier au sein de leurs opérations immobilières.

6) L’immeuble de rapport

Nous sommes clairement ici sur un type d’investissement qui, contrairement au parkings, n’est pas recommandé pour les débutants. Dans ce placement, vous achetez un immeuble tout entier avec plusieurs appartements et/ou un local commercial avec les avantages et les inconvénients qu’il procure. Il est souvent vu comme étant le graal de tout investisseur immobilier et la récompense ultime. L’immeuble de rapport requiert de bonnes connaissances en terme d’immobilier et vous devez faire attention à plusieurs choses notamment la situation géographique, les éventuels travaux et l’état de l’immeuble en général. Une opération immobilière qui concerne un immeuble peut s’avérer désastreuse si vous n’aviez pas anticipé des travaux de toiture par exemple et que vous vous rendez compte plus tard qu’il faut la refaire en intégralité. L’investissement dans un immeuble a plusieurs avantages cependant et pas des moindres !

Les plus

L’immeuble de rapport se négocie moins cher si on résonne en prix par mètre carré. En effet, comme dans tout système d’économie d’échelle, vous paierez moins en achetant « en gros » qu’en achetant un seul appart dans l’immeuble.

Vous êtes le propriétaire de l’immeuble et vous décidez de faire ce que vous souhaitez dedans ! Plus d’autorisation de la copropriété à avoir, personne ne pourra vous forcer à effectuer tel ou tel travaux si vous ne le souhaitez pas ! Vous êtes libre de faire ce que vous souhaitez et la liberté n’a pas de prix.

La rentabilité peut être très élevée dans les immeubles de rapport selon le secteur géographique que vous aurez choisi.

Les moins

Si vous n’êtes pas assez vigilant lors de la visite de l’immeuble et qu’un détail vous échappe, vous pouvez faire une très mauvaise opération et vous pouvez y laisser des plumes.

Pour qui?

Clairement pour les investisseurs expérimentés qui ont déjà réalisés quelques opérations immobilières au préalable.

7) L’achat-revente

Il s’agit d’une stratégie ici pour générer beaucoup de cash rapidement et immédiatement. Une première opération peut vous faire gagner plusieurs milliers d’euros ce qui vous donnera de l’apport pour une prochaine opération similaire plus importante. Vous achetez un logement, vous le retapez entièrement et vous le revendez plus cher en faisant une belle plus-value. C’est une stratégie immobilière comme une autre mais où vous devez être bien renseigné à tout niveau !

Les plus

Vous vous faites du cash très vite. C’est le principal avantage de l’achat-revente qui a un horizon d’investissement à court terme.

Les moins

Il faut être très bien renseigné car si vous n’arrivez pas à revendre votre acquisition, vous devrez tout de même rembourser votre échéance mensuelle de prêt même si vous ne l’aviez pas prévu au départ.

Les banques sont très réticentes à vous financer une telle opération. Au départ ça peut donc s’avérer très compliqué…

Pour qui?

Tout le monde peut essayer ce type d’investissement. Néanmoins, je recommanderais fortement de faire une opération immobilière en location tout d’abord afin d’avoir quelques bases. Je pense que cet investissement est bien quand vous avez un peu d’expérience. Maintenant je connais quelques investisseurs qui ont essayé en étant débutant, certains ont réussi d’autres pas…

8) Investir via les SCPI

Le dernier type d’investissement que je vous parlerai dans cet article c’est la pierre papier, les SCPI. Si vous ne voulez pas des galères des investissements locatifs traditionnel, vous pouvez faire appel aux SCPI. Vous achetez des parts dans une SCPI et vous touchez de l’argent chaque mois. La société dans laquelle vous placez votre argent s’occupe de tout : travaux, recherche des locataires… Vous n’avez rien à faire. Il s’agit pour la majorité de biens immobiliers spécifiques tel que des bureaux, des commerces, les logements, des centres commerciaux…

Le plus

Vous n’avez rien à faire, vous percevez juste l’argent chaque mois sans vous occupez de rien !

Le moins

La rentabilité est plus faible sur ces types de placements qu’un investissement immobilier traditionnel.

Pour qui?

Pour tous ceux qui n’ont pas beaucoup de temps à se consacrer à la gestion de leurs appartements. Ceux qui souhaitent privilégier la tranquillité quitte à rogner sur la rentabilité. Généralement, il est utilisé pour se diversifier et pour stabiliser son capital, et non pour une phase de constitution du capital au démarrage.

En conséquence, c’est à vous de voir selon vos objectifs et votre profil d’investisseur lequel de ces types d’investissement immobilier vous correspond le mieux. Chacun a ses avantages et ses inconvénients et c’est à vous de choisir 🙂 J’espère que cet article vous aura aider à faire votre choix et n’hésitez pas à me laisser un commentaire pour me dire ce que vous en avez pensé 🙂

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4 Comments

  • Guillaume

    Bonjour, merci pour cette synthèse des investissements. J’aurai bien vu un tableau récapitulatif à la fin de l’article !

    En tout cas, clairement j’opte pour l’investissement en colocation et les SCPI.
    L’immeuble de rapport commence à m’intéresser également

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