Immobilier

Investir dans le neuf: 5 conseils facile à suivre qui vont vous faire réussir!

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Investir dans le neuf: un placement sécurisé et rentable

Lorsque vous décidez de commencer à investir dans l’immobilier, vous avez plusieurs questions qui vous viennent dans la tête. Il y a différents types d’investissement disponible sur le marché et vous ne savez pas lequel privilégier. Parmi une des questions que vous vous posez: faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf? Certains de vos amis vous disent que l’ancien offre, dans certains cas, davantage de caché que dans le neuf, à l’inverse, d’autres vous poussent vers des résidences neuves. Investir dans le neuf, est-ce une bonne idée?

L’ancien, il est vrai, possède certains atouts mais investir dans le neuf est un placement qui offre de nombreux avantages. Comme tout investissement, certaines erreurs sont à éviter.

Quels sont ces erreurs et quels sont les avantages à investir dans le neuf? Comment être certain de faire le bon choix parmi tous les programmes qui sont proposés?

Je vous livre dans cet article les réponses à ces questions et je vais plus loin en vous livrant mes 5 conseils pour bien investir dans ce type de placement. C’est parti!

Les logements neufs sont présents partout en France et attirent chaque année de nombreux français. En effet, si vous êtes locataires, habiter dans le neuf rime avec confort et un certain niveau de vie. Propriétaires: pas besoin de faire des travaux et vous avez un logement clé en main.

Investir dans le neuf: tout d’abord les avantages

Différents avantages sont à noter quand vous souhaitez investir dans le neuf. En voici quelques-uns:

1) Un placement sécurisé

Dans la majorité des cas, les constructions nouvelles se font dans des villes moyennes ou grandes ce qui rend le placement sécurisé. On construit des nouvelles habitations dans les villes où la demande est forte et où la pénurie de logements disponibles est une réalité. Investir dans le neuf apparaît donc comme un investissement sécurisé du fait des faibles vacances locatives.

Qui dit logement neuf dit aucun travaux à effectuer pendant quelques temps. Du coup, dans la très grande majorité des cas il n’y aura pas de mauvaises surprises et vous pourrez le louer de suite. Dès que le produit sera livré. En tant que logement neuf, le constructeur vous donnera la garantie que votre logement ne nécessitera pas de travaux pour au moins 10 ans (la fameuse garantie décennale). Ceci vous procure donc une tranquillité d’esprit, un gain de temps puisque vous n’avez pas de travaux à effectuer dans l’immédiat ainsi qu’un appartement mise à jour aux normes de construction et environnementale.

Oubliez donc les vices cachés et les travaux de rafraichissement pour redonner du caché à un appartement ancien.

Vous aurez un beau logement et souvent doté de belles prestations tout comme des balcons, terrasses, baies vitrées, une sécurité avec digicode et une facilité d’accès pour personnes âgées et handicapées.

Ces avantages vous permettent de vous constituer un patrimoine sûr et durable. Il est très courant en effet que les investisseurs réalisent de belles plus-values à la revente du fait des prestations que votre appartement offre.

2) Investir dans le neuf: moins de charges!

Une des premières bonnes nouvelles lorsque vous investissez dans le neuf c’est les frais de notaire. Si ceux-ci sont de l’ordre de 8% dans l’ancien, ils sont de 2 à 3% du prix d’achat dans le neuf. Vous faites ainsi de réelles économies financière dès l’achat de votre logement et pour avoir un logement neuf!

Un argument de poids aussi pour dénicher votre futur locataire: les faibles charges mensuels que le logement dégage. Un appartement neuf veut dire que votre habitation bénéficie des dernières normes en terme environnementale. Ainsi, les charges en terme de chauffage et d’électricité sont moindres et les factures sont donc moins pesante pour le locataire.

Les coûts d’entretien également des parties communes, ascenseurs et potentiels parkings sont donc faibles. Tout est neuf, pas besoin de refaire les peintures, de refaire l’escalier ou les caves avant plusieurs années. Moins de problèmes et plus de zénitude.

3) Les avantages fiscaux

En France, depuis longtemps nous avons un problème de logement. Nous n’avons pas assez de logements habitables dans certaines villes par rapport au nombre croissant de la population. C’est le cas dans les grandes et moyennes villes mais pas que. Afin de répondre à ce problème, l’Etat a mis en place différents dispositifs de défiscalisation qui permettent aux investisseurs ou aux particuliers d’acheter dans le neuf.

Le plus célèbre et le plus utilisé est bien entendu la loi Pinel. La personne qui opte pour cette mesure bénéficie d’une réduction d’impôt sur le prix du logement. Le montant est définie selon la durée d’engagement pour la mise en location du logement.

  • 12 % pour 6 ans
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans

Des zones sont établies en fonction des manques locatifs et des planchers établis pour les loyers. Pour plus d’information sur les modes de calculs, vous pouvez cliquez ici.

Une autre loi de défiscalisation est la Censi-Bouvard qui permet d’investir dans le neuf et les résidences de services. Vous pouvez ainsi réduire vos impôts d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA. Cet investissement est une réduction d’impôt équivalent à 11% du prix de l’acquisition hors taxe.

Investir dans le neuf vous permet ainsi non seulement de bénéficier de frais de notaires à bas prix, mais aussi d’une réduction d’impôt. Un véritable atout pour les contribuables qui souhaitent réduire leur pression fiscale tout en investissant dans l’immobilier.

Le neuf présente de nombreux avantages, il est vrai, mais afin de réussir son opération immobilière, gare aux pièges! Tout n’est pas rose et simple et il faut se méfier de certaines offres qui ont l’air alléchantes sur le papier mais qui peuvent vous coûter cher. Je vous livre maintenant mes 5 conseils pour que votre opération dans le neuf soit un succès et non une galère.

Investir dans le neuf: mes 5 conseils

1) Pensez à votre stratégie d’investissement

Comme pour tout investissement, vous devez déjà définir une stratégie d’investissement qui correspond à vos objectifs. Faites un bilan patrimonial en énumérant votre situation professionnelle, vos revenus, vos autres investissements. Que pouvez-vous emprunter? Pour quel montant? Etes-vous finançable?

Si le loyer couvre les mensualités du crédit, encore mieux mais sinon: avez-vous la possibilité de verser un complément de revenus tous les mois? Cet effort d’épargne sera compris dans votre taux d’endettement en plus de vos charges courantes et actuelles. Si celui-ci s’avère trop élevé, certaines banques pourraient ne pas vous suivre dans votre projet d’investissement. Il est donc préférable de faire un bilan complet de votre situation, évaluer sa capacité d’emprunt afin de ne pas vous retrouver avec de mauvaises surprises par la suite.

Identifiez également les risques que vous êtes prêt à prendre et évaluez votre rentabilité. Investir dans le neuf procure pour beaucoup un très bon rapport rendement/risque. Pensez toujours que plus le risque est élevé, plus vous devez vous attendre à une rentabilité qui suit cette prise de risque.

Définir sa stratégie d’investissement est une étape primordiale si vous ne souhaitez pas avoir de mauvaises surprises financières par la suite. Ca peut vous paraître parfois comme une perte de temps mais croyez-moi c’est nécessaire. Imaginez vous flashez sur un appartement qui offre une belle rentabilité et pour lequel vous foncez. Deux mois plus tard, vous avez un refus de prêt car vous n’avez pas établi correctement votre capacité d’emprunt. Résultat, vous perdez la bonne affaire et vous avez perdu 2 mois.

2) Etudiez l’environnement de votre logement

On dit souvent que dans l’immobilier il y a une règle en or qui est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. L’achat dans un logement neuf n’échappe pas à la règle. Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous devrez bien analyser l’environnement où se trouve le logement. C’est un critère primordial pour un investissement, ayez toujours en tête la revente dans le futur de votre appartement.

La ville

Choisissez une ville à fort potentiel de développement. Assurez-vous qu’elle possède des universités, des services, de la recherche, un marché de l’emploi dynamique. Ce critère est important pour réduire le risque de vacance locative. Renseignez-vous sur les projets urbains de la ville dans les 5-10 prochaines années afin que vous ayez une vision du potentiel de la ville.

Regardez aussi les transports, faites-en sorte que la ville soit bien desservi en terme de train. Toute l’attractivité d’une ville repose sur les services qu’elle offre et sur ses infrastructures. Les entreprises viennent dans une ville pour y trouver ces 2 choses indispensables afin qu’elles puissent se développer.

Le quartier

Une fois la ville sélectionnée, passons au quartier. Votre cible de locataire définira le choix du quartier. Si vous ciblez plus des étudiants, vous aurez tendance à privilégier la proximité avec les universités, les commerces, les transports. Vous achetez un T3 ou un T4? Vous toucherez davantage une population familiale et le secteur devra être composé d’écoles, de transports, de commerces et de parcs/espaces verts.

Discutez avec des voisins, avec des habitants de la ville afin de connaitre la réputation du quartier. Des associations de riverains peuvent vous donner des renseignements très précieux.

Quand vous avez identifiez un programme de logements neufs, informez-vous sur le nombre de logements vacants dans la zone et la raison pour lesquels ils ne sont pas habités. Autant de paramètres à prendre en compte pour sélectionner un environnement dynamique pour votre logement neuf. Si vous avez un appartement dans le neuf mais loin des commerces et des transports, vous risquez d’avoir des soucis pour le louer rapidement.

3) Optez pour la superficie qui correspond à votre cible

Comme pour l’identification de votre stratégie d’investissement, il est très important de connaître votre capacité de financement et à qui votre logement s’adresse en priorité. S’agit-il d’étudiants? De jeunes actifs? Personnes âgées? De touristes?

le studio

C’est le type de logement idéal si vous vous focalisez sur les étudiants et jeunes actifs. Le prix d’un studio est moins important qu’un T3 ou T4 mais il est beaucoup plus rentable. On en trouve dans plusieurs grandes villes et se louent très rapidement dans les villes très prisées par les étudiants et les entreprises. Les locataires généralement restent moins longtemps que dans les appartements de plus grandes surfaces mais ceci est compensé par une forte demande existante.

Les T3 ou T4

Ce sont les stars pour les familles. Le budget est plus conséquent que pour un studio et un peu moins rentable, mais les familles qui s’installent dans ces appartements y restent généralement plus longtemps et en prennent davantage soin.

Bien choisir le logement pour la typologie de cible en terme de locataire est important si vous souhaitez réussir. Vous devez matcher le bien à la demande si vous désirez ne pas vous retrouver sans locataire.

4) Investir dans le neuf: bien choisir son promoteur

Il y a de nombreux promoteurs sur le marché du neuf en France du fait de la dynamique du secteur. Mais attention aux arnaques ou aux mauvais promoteurs! Comment savoir si un promoteur est sérieux et qu’il ne vous jouera pas un sale tour?

La réputation tout d’abord. Préférez les grands groupes qui ont une belle et grande réputation qu’un nouveau promoteur pour lequel le risque est plus élevé. Un promoteur stable et digne de confiance est un promoteur qui connaît le marché, qui est établit dans la zone depuis très longtemps et qui a fait de belles réalisations dans la ville. Il peut ainsi vous donner certaines garanties qu’un autre constructeur ne pourra pas.

La solvabilité du promoteur immobilier est ainsi très important. Méfiez-vous du promoteur qui vous vend un projet de rêve, qui commence le chantier mais qui ne le finit pas. Parlez-en et discutez avec les agents immobiliers locaux pour connaître leurs avis sur ce promoteur. Informez-vous sur internet de leurs réalisations passées et allez jeter un coup d’œil. Ca vaut vraiment le coup de s’intéresser à eux afin d’obtenir des garanties supplémentaires.

Les forums sur internet peuvent également vous aider à faire votre choix.

5) La mise en gestion de votre logement

Une fois que vous avez identifié le bien dans la ville et le quartier choisi, vous avez acheté l’appartement, il est temps de le mettre en location.

Vous pouvez soit le gérer par vous-même s’il n’est pas situé loin de votre lieu d’habitation. Gérer soi-même un appartement dans le neuf est plus facile car le logement est techniquement en parfait état et donc vous n’aurez pas de problèmes de fuite d’eau, d’électricité qui n’est pas aux normes…

Soit le donner à une agence immobilière qui se chargera de toutes les démarches administratives pour vous.

Une autre option s’offre à vous dans le cas d’un programme dans le neuf: les packages tout fait par les promoteurs. Ils sont généralement mis en place à travers différentes collaborations avec des banques et des sociétés d’assurance. Nombreux d’entre eux proposent une opération toute clé en main où vous n’avez rien à faire! Différentes prestations composent ce package mais attention cependant car toutes ne sont pas inclues dans les contrats! Assurez-vous de bien lire, de bien demander ce qui est compris et ce qui ne l’est pas. Ne prenez pas le premier package venu, mais prenez-le encore une fois d’un prestataire sérieux et fiable. Des exemples de prestation incluent le risque contre les impayés, la protection juridique, la garantie des loyers et de la rentabilité, le remplissage locatif… A vous de voir ce qui correspond à vos besoins 🙂

L’investissement dans le neuf procure de nombreux avantages mais comme tout placement, il y a des risques qui y sont associés. Assurez-vous bien du sérieux du promoteur, de vos besoins de financement et de votre cible. Faites-en sorte que les locataires se sentent bien chez eux et avec tout à disposition dans le quartier et dans la ville. J’espère que vous avez aimé cet article et qu’il vous aidera dans vos opérations immobilières. N’hésitez pas à laisser un commentaire si vous le souhaitez 🙂

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